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亚博棋牌平台登录_房地产开发项目设计管理

 


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本文摘要:【总结】项目管理是一种新的管理方法。

【总结】项目管理是一种新的管理方法。在房地产开发项目的设计管理阶段引入成熟的项目管理方法,将极大地促进设计过程中的科学决策、资源优化和质量成本控制。关键词:项目管理、质量管理、沟通管理随着我国经济水平的发展和人民生活水平的极大提高,市场对住宅商品的需求日益增加。

近年来,住宅小区项目的研发蓬勃发展,设计、生产和管理都发生了快速变化。然而,随着竞争越来越激烈,市场从北到南逐渐成熟,客户购房的理念变得更加理性,房地产开发商更加关注R&D和住宅小区项目的设计阶段。以前开发商做土地,多去几个人搞图纸,盖楼买房子的日子早就没了。

建设项目设计阶段的管理有其特殊性。首先,设计成果已经由建筑设计院完成。其次,房地产开发公司的设计师在规划设计过程中起到沟通、协商和监控的作用。

因此,在建设项目的设计和运营过程中,房地产开发公司如何介入,如何控制设计过程,充分发挥内部和外部资源的主动性,是项目设计顺利进行的关键。项目管理是20世纪50年代末发展起来的一种计划管理方法。

它的科学知识和方法体系大部分时间局限于大多数项目,其价值和实用性已被普遍和统一地接受。项目管理有时被用来描述管理连续日常运作的组织方法。

这种方法更合理的叫法应该是项目化管理,即把持续经营的很多方面都看成项目,运用项目管理技术进行管理。项目管理是通过将其应用于以下过程来完成的:开始、计划、继续、控制和结束。项目团队负责管理项目工作。在建设项目的前期规划设计过程中,引入项目管理的概念,在规划设计过程中对范围、管理时间、成果、风险和质量的界定起到重要作用。

它将使房地产开发公司的决策和设计人员在项目设计的监控过程中更加直观,使操作人员更加简单、合理、有序,有助于决策合理化,控制设计项目的进度、成果和质量,对项目的后期建设影响很大。一般房地产开发建设项目的设计过程可分为方案设计阶段和施工图设计阶段两个阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案施工申请文本和施工图蓝图。

这两个阶段的结果必须报政府部门审批后,项目才能开工建设。(部分项目需要扩大审批。在这里,最初的扩展被视为施工图设计过程中的一个阶段。

可以指出,建设项目设计过程中的项目管理就是围绕这两个最终结果进行的。由于这两个设计阶段共享的目标和任务不同,所以在持续实施的组织结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理、质量管理等方面都有不小的差异。方案设计阶段的重要性不言而喻。

主要流程如下:编制投标设计任务书、方案投标、方案审查咨询、方案定稿(或委托设计院)、方案施工申请文本制作、方案施工申请启动。大多数房地产开发公司在这个阶段投入了大量的内外部资源,以寻找一个满足市场需求的高效方案。

多轮招标、内部评估、专家咨询论证等。有不同的方法,希望生产出高质量的产品。但有时事与愿违,要么设计结果偏离了目标,要么设计进度被延迟,延误了 一般由高层领导、设计策划部门、策划部门、营销部门等部门组成。

在设计和规划部门的咨询组织下,他们在方案设计过程中做出及时、科学的决策,以确保设计过程的顺利进行。有时,设计阶段可以分为投标阶段和最终阶段。

大多数房地产公司在大中型建设项目中使用方案招标来指定方案,其中一些需要委托设计院设计必要的方案。这两种方法各有利弊。房地产公司在获得项目后,通常会委托策划公司进行市场调研和项目策划,以确定设计目标和方向。

房地产公司不会设计和讨论项目的内部方案。在此基础上,构成项目的总体方向,作为制定投标任务书和评标的依据;有的房地产开发公司把项目招标作为项目研究的手段和过程之一,或者说是对设计院实力进行实地考察的一种方法,招标方案的结果对下一阶段的工作影响不大。对建设项目的整体方向不太确定,或者期待有创意的项目的房地产公司,一般都是采用招投标的方式来聚集众多家庭的力量。

房地产公司一旦对项目的主观意愿产生反感,通常会利用必要的委托进行方案设计,避免不必要的重复和成本、时间的浪费。无论是招标还是需要委托设计,都需要了解和认真分析匹配的设计公司,甚至考虑不同类型设计公司的比例。

从基础方案的建立到最终方案的构成,是一个多层次方案的反复过程。在这一阶段,房地产公司的设计规划师和相关部门人员对项目的主要价值体系进行分析,如:交通系统的功能空间布局、建筑空间生产、建筑形态分析、环境景观系统、设备设置、户型布局和直立风格等。并与设计院逐一沟通,与政府相关部门沟通,使方案向开发商期望的方向发展。

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在设计阶段,项目沟通管理也是最重要的方面。准确及时的沟通使项目设计准确有序的开展。

沟通是多方面的,多模态的。这个阶段主要的沟通是内部沟通(横向和纵向沟通),与设计公司沟通,与政府部门沟通。

特别是与政府部门的沟通要及时甚至早。在沟通的过程中,要注意创建一个信息交流的存储系统和信息搜索系统,让团队成员和项目干系人能够以不同的方式共享信息。项目风险也应在方案设计阶段进行管理。

一些房地产开发公司为项目设定了不切实际的绩效目标,在实施过程中不会给项目的进度带来风险。有些公司讨厌并排玩政策,甚至非法经营,给项目带来可怕的风险。委托或考察设计公司的过程也说明了风险。

对设计公司的理解和分析过于熟悉,无法取长补短,往往不会导致成绩和希望差距太大,或者初期的成绩无法加深。方案决策中匹配技术没有风险。

除了违规操作,设计阶段的项目风险并不太高。只要项目组织者意识到项目风险,对项目风险进行定性分析,就能防患于未然。方案设计阶段的项目风险控制是整个设计阶段和后期施工顺利进行的基础。

培训项目资源的管理对产品质量有很大的影响。在这个阶段,房地产公司投入了大量的人力物力。如何保证各种资源的最大响应,充分发挥各种资源的主动性,是项目资源管理的关键。

首先要了解资源,分析va的智能和智慧 比如设计公司对市场了解太多,但由于操作人员项目多,积累了很多先进设备的科学知识和经验。房地产公司在设计中对市场的了解是及时的,但是对先进设备的科学知识和经验的获取主要是通过调查的手段,这也是比较慢的。有的房地产公司因为各种问题把设计公司缩减为绘图公司,这是资源的浪费。

除了介入方案过程,配合设计单位保证设计成果的内容质量外,成果质量也是管理的一个方面,包括成果的内容、数量和质量,一般在委托设计合同中有详细说明。建设项目的施工图设计阶段是在方案施工申请文本的基础上进行的。

由于方案已经确立,设计工作流程非常简单有序,因此现阶段的项目设计管理在项目的组织结构、质量控制、资源管理、科学知识积累等方面都不同于方案阶段。持续实施的组织结构非常简单,其成员一般由设计总监、项目经理(建筑专业)、建筑、结构、设备、概算等人员组成,构成典型的强矩阵管理模式。管理流程也很简单:委托设计、制定技术措施、控制中间过程质量和工程进度、审查成果、申请成果施工、联合技术交底等。

项目质量管理主要是指对上述过程的组织采取适当的技术质量控制措施。在这些环节中,中间过程质量和项目进度的控制是关键。

工程设计负责人对项目的顺利运行起着关键作用。设计单位确定后,要对实施工程设计的工程设计负责人进行资格审查,审查其主持人设计项目的图纸质量,全面了解其能力。在中间过程的质量控制中,需要根据设计院的项目进度对中间结果进行适当的控制,以保证结果的质量。中间结果一般指架构、结构、设备专业两个阶段支持的数据图。

另一个关键环节是成果审查,即组织规划设计部门和工程项目部对成果图纸进行详细审查,明确提出整改意见,控制设计阶段的错误和遗漏。在这个阶段,项目的沟通管理主要集中在过程质量和项目进度的控制上。

密钥交换结果应以文本形式保存,构成科学知识的积累。房地产设计运营过程中,方案阶段设计周期过长,留下施工图设计周期短,设计院加班赶图,不能保证图纸质量,甚至不会经常出现边设计边施工的窘境。

施工图设计的质量关系到工程的顺利施工和成本控制。时间的紧迫,不会让设计师深入思考,解决问题,给项目留下失望和隐患。因此,在项目设计阶段的整体时间管理中,必须制作好甘特图,严格控制关键点的时间决策。

即使在某些环节经常出现偏差的情况下,也要及时启动下一阶段的计划工作,才能顺利完成整体工作。先进设备的管理方法和技术手段是脱节的,背后的思想和观念才是本质。在项目的实际操作过程中,要结合实际情况运用其手段和方法,才能事半功倍。


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